Résidence principale : la déductibilité des intérêts d'emprunt

Résidence principale : la déductibilité des intérêts d'emprunt est doublé la première année !

Le crédit d'impôt accordé aux acquéreurs d'une résidence principale est doublé la première année et porté à 40% du montant des intérêts des emprunts payés, contre 20% initialement prévu.

Le crédit d'impôt accordé aux acquéreurs d'une résidence principale est doublé la première année et porté à 40% du montant des intérêts des emprunts payés, contre 20% initialement prévu.

Ce dispositif complémentaire sera applicable :

  • dans l'ancien, à tout acte d'acquisition signé à partir du 6 mai 2007. Dans le texte actuel de la loi en faveur du travail, de l'emploi, du pouvoir d'achat (TEPA), il est seulement fait état à toute promesse de vente, acte généralement sous seing privé, qui précède l'acte notarié de quelques mois. D'où un léger bonus pour les emprunteurs, puisque ceux qui ont signé leur promesse avant le 6 mai mais acheté effectivement après cette date sont désormais concernés. 
     
  • dans le neuf, à toute déclaration d'ouverture de chantier signée également à partir du 6 mai, date du deuxième tour de la présidentielle.

Jusqu'à 3.000 euros d'avantage fiscal pour un couple sans enfant la première année !


Concrètement, le montant des intérêts ouvrant droit à ce crédit d'impôt reste plafonné, au titre de chaque année d'imposition, à 3.750 euros pour une personne seule et à 7.500 euros pour un couple, majoré chaque année de 500 euros par personne à charge.

Ainsi, avec le passage à 40%, une personne seule pourra donc déduire de ses impôts jusqu'à 1.500 euros la première année, contre 750 euros avec le dispositif initial. Pour un couple sans enfant, la déduction maximum passe de 1.500 à 3.000 euros. S'ajoutent 200 euros par personne à charge. 

Après la première année, le crédit d'impôt sera de 20% pour les quatre années suivantes, comme le prévoit le dispositif actuel figurant la loi en faveur du travail, de l'emploi, du pouvoir d'achat (TEPA) publiée au Journal officiel.

Pour illustrer cette mesure, voici deux exemples fournis par Bercy

Exemple d'un célibataire

Exemple d'un célibataire qui souscrit, le 1er octobre 2007, un emprunt de 100.000 euros sur 15 ans à un taux de 4%.

 

Année
2007

Année
2008

Année
2009

 Année
2010

Année
2011

du 01.01.12
au 1.09.12

 montant des
intérêts d'emprunts payés

 996

 3.860

 3.656

 3.444

 3.221

 2.265

 montant retenu
(plafond de 3.750 euros pour un célibataire)

 996

 3.750

 3.656

 3.444

 3.221

 2.265

 montant du crédit d'impot obtenu
(taux de 40% sur la lère annuité)

 398

1.312 

 731

 689

 644

 453

 pour mémoire,
montant du crédit d'impôt obtenu avec
un taux de 20% sur les annuités

199 

 750

 731

 689

 644

453 

 

La mesure permettrait à cet emprunteur de réaliser sur cinq ans, un gain de 4.227 euros soit une réduction de près de 13% du coût total de son crédit, qui s'élèverait hors assurance, à 33.000 euros.

Exemple d'un couple avec deux enfants

Prenons l'exemple d'un couple avec deux enfants qui souscrit, le 1er septembre 2007, un emprunt de 200.000 euros sur 20 ans à un taux de 4%.

 

Année
2007

Année
2008

Année
2009

 Année
2010

Année
2011

du 01.01.12
au 1.09.12

 montant des
intérêts d'emprunts payés

 2.656

 7.789

 7.514

 7.228

 6.930

 4.448

 montant retenu
(plafond de 8.500 euros pour un célibataire)

 2.656

 7.789

 7.514

 7.228

 6.930

 4.448

 montant du crédit d'impot obtenu
(taux de 40% sur la lère annuité)

 1.062

2.598 

 1.503

 1.446

 1.386

 890

 pour mémoire,
montant du crédit d'impôt obtenu avec
un taux de 20% sur les annuités

531

 1.558

 1.503

 1.446

 1.386

890

La mesure permettrait à cet emprunteur de réaliser, sur cinq ans, un gain de 8.885 euros soit une réduction de près de 10% du coût total de son crédit, qui s'élèverait hors assurance, à 90.000 euros.


Rappel du plafond du crédit d'impôt, à partir de la 2° année, en fonction de la situation de famille

A partir de la seconde année, l'emprunteur a droit à un crédit d'impôt de 20% des intérêts d'emprunt dans la limite d'un plafond d'intérêts défini ci-dessous :

 

Célibataire, veuve ou divorcée

Couple soumis à imposition commune

Couple soumis à imposition commune
+ 1 personne à charge
 

 Couple soumis à imposition commune
+ 1 personne à charge

 Plafond des intérêts en euros, au titre d'une année d'imposition

 3.750

 7.500

 8.000

 8.000

 Plafond du crédit d'impôt en euros sur 1 an

 750

 1.500

 1.600

 1.700

 Plafond du crédit d'impôt en euros sur 5 ans

 3.750

7.500 

 8.000

 8.500


 

A partir de la 2° année, jusqu'à 1.500 euros de réduction par an pour un couple marié sans enfant

Egal à 20% des intérêts d'emprunt (voir tableau ci-dessous), l'avantage fiscal est donc plafonné à 750 euros par an pour les personnes seules (célibataire, veuve, divorcée) et à 1.500 euros pour les couples soumis à une imposition commune (mariés, pacsés). Ce plafond est majoré de 100 euros par personne à charge et de 50 euros, lorsque l'enfant est réputé à charge égale de l'un et l'autre de ses parents, c'est-à-dire en garde alternée chez ses parents.

L'économie d'impôt de 750 euros et de 1.500 euros sont respectivement portés à 1.500 euros pour une personne handicapée célibataire, veuve ou divorcée et à 3.000 euros pour un couple soumis à imposition commune lorsque l'un de ses membres est handicapé.


Ce qui est déductible

Seuls les intérêts d'emprunt sont déductibles. En revanche, les frais liés au prêt et l'assurance décès ne le sont pas. Par ailleurs, seuls les prêts contractés auprès d'un établissement financier sont déductibles. Les prêts peuvent être souscrits en France ou dans un Etat membre de la Communauté européenne.

 

En cas de revente et de rachat d'un nouveau logement

La mesure est applicable à tout contribuable "fiscalement domicilé en France", à condition qu'il achète ou fasse construire un logement. En cas de revente d'un logement et de souscription d'un nouveau prêt pour acheter un nouveau logement, il bénéficiera de plusieurs crédits d'impôt successifs. Par exemple un particulier contracte un prêt en 2008 pour financer sa résidence principale. Il la revend en 2010. Au titre de ce premier achat, il défiscalise les intérêts payés en 2008, en 2009 et en 2010. En 2011, il réalise une nouvelle acquisition de résidence principale, qu'il finance de nouveau à crédit. Fiscalement, son avantage fiscal repart de zéro. Pour ce second achat, en effet il aura droit à la déductibilité des intérêts de ses cinq premières annuités.


En cas de construction ou d'achat en état futur d'achèvement

En cas de construction ou d'achat en état futur d'achèvement, la mesure de déductibilité concerne les intérêts d'emprunt contractés pour financer l'achat du terrain et les dépenses de construction. Encore faut-il que l'acquéreur affecte ce logement à son habitation principale, au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant celle de la conclusion du contrat de prêt.

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